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物業管理

物業接管驗收標準作業程序

一、目的

規範新物業的接管驗收工作,確保接管物業的質量合格。

二、適用範圍

適用於物業部對新接物業的接管驗收工作。

三、職責

1、公司總經理負責組建物業接管驗收小組並同發展商具體辦理物業的接管工作。

2、接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質量。

3、接管驗收小組具體負責依據本程序進行物業的接管驗收工作。

四、程序要點

1、接管驗收的準備工作

(1)新建物業竣工驗收後、業主入住前,物業部應及時組建接管驗收小組,對所接管的物業進行綜合性的接管驗收,以確保所接管物業基本合格,滿足業主的質量要求。

(2)成立物業接管小組

①在接到總經理的接管驗收指令後,公司各相關部門應立即按照總經理的要求抽調業務骨幹組成物業接管小組;

②接管驗收小組應當由公司以下部門人員組成:

——公司行政人事部抽調檔案管理文員負責接管物業的產權、工程、設備資料的驗收移交工作;

——物業部服務處抽調業務骨幹負責業主資料的驗收移交以及協助樓宇的驗收移交工作;

——物業部機電處抽調業務骨幹具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。

(3)接管驗收前的準備:

接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作:

①與開發商聯係好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等;

②派出先頭技術人員前住工地現場摸底,製定好接管驗收計劃;

③提前參與發展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作,做到心裏有數;

④準備好接管驗收記錄表格:

——《房屋本體接管驗收表》;

——《公共配套設施接管驗收表》;

——《機電設備接管驗收表》;

——《接管驗收問題整改表》。

2、接管驗收的工作程序 (略)

3、資料的接管驗收。發展商委托物業管理時須向物業部移交相關資料。

(1)物業產權資料:

①項目開發批準報告;

②規劃許可證;

③投資許可證;

④土地使用合同;

⑤建築開工許可證;

⑥用地紅線圖。

(2)綜合竣工驗收資料:

①竣工圖(包括總平麵布置圖、建築、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程個專業竣工圖及地下管線布置竣工圖);

②建設工程竣工驗收證書;

③建設消防驗收合格證;

④公共配套設施綜合驗收合格書;

⑤供水合同;

⑥供電協議書、許可證;

⑦供氣協議書、許可證;

⑧光纖合格證;

⑨通信設施合格證;

⑩電梯準用證。

(3)施工設計資料:

①地質報告書;

②全套設計圖紙;

③圖紙會審記錄;

④設計變更通知單;

⑤工程預決算報告書;

⑥重要的施工會議紀要;

⑦隱蔽工程驗收記錄;

⑧沉降觀測記錄;

⑨其他可能會影響將來管理的原始記錄。

(4)機電設備資料:

①機電設備出廠合格證;

②機電設備使用說明書(要求中文);

③機電設備安裝、調試報告;

④設備保修卡、保修協議。

(5)業主資料:

①已購房業主姓名、位置、麵積、聯係電話等;

②已夠房業主的付款情況或付款方式。

4、物業硬件設施接管驗收和竣工的區別

(1)接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收,它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業主要求;而竣工驗收則是全方位的內外質量驗收。

(2)接管驗收是物業部接管物業為防止出現物業質量有嚴重問題、將被業主廣泛投訴而采取的一種替業主提前服務式的驗收,而非具有法律效力的政府評價行為。

5、接管驗收標準和驗收方法

(1)驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業主生活的合理要求。

(2)驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

6、樓宇本體硬件設施的具體驗收標準

(1)主體結構:

①外牆不得滲水;

②屋麵排水暢通、無積水、不滲漏;出水口、簷溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。

(2)樓地麵麵層與基層粘結牢固,不空鼓。整體麵層平整,無裂縫,無脫皮,起砂;塊料麵層表麵平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角,粘貼牢固,色澤均勻一致,無明顯色差。

(3)內牆麵:

①抹灰麵平整,麵層塗料均勻,無漏刷。無麵層剝落,無明顯裂縫,無汙漬;

②塊料(如瓷磚)麵層:粘貼牢固,無缺棱掉角;麵層無裂紋、損傷,色澤一致;對縫沙漿飽滿,線條順直。

(4)頂棚抹灰麵平整,麵層塗料均勻,無漏刷,無脫皮,無裂紋,無黴點,無滲水痕跡,無汙漬。

(5)衛生間、陽台地麵應低於相鄰地麵2厘米左右,不應有積水、倒泛水和滲漏。

(6)木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

(7)門、窗

①門開啟自如,無晃動和裂縫,零配件齊全,位置準確,無翹曲變形;

②門鎖、窗銷連接牢固,開啟靈活;

③玻璃安裝牢固,膠封密實,無明顯刮花痕跡,無損傷;

④油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;

⑤電子防盜門通話清晰,完好,無鏽跡;

⑥不鏽鋼房門表麵光亮,無刮花、變形;

⑦高檔裝飾門裝飾完整。

(8)樓梯、扶手:

鋼木樓梯安裝牢固,無鏽蝕、彎曲,油漆完好,色澤均勻,表麵平滑;

砼樓梯無裂縫,無表皮剝落。

(9)木裝修工程表麵光潔,線條順直,對縫嚴密、牢固。

(10)飾麵磚表麵平整,無空鼓、裂縫、起泡和缺角,對縫平直。

(11)油漆、刷漿色澤一致,無脫皮、滲漏現象。

(12)電器插座安裝牢固,符合“左零右火”規定,電源已接通正常。

(13)光纖已開通,收視良好。

(14)開關安裝牢固,開關靈活,接觸良好。

(15)燈具安裝牢固,完好無損,反應靈敏,發光正常。

(16)水表、電表、氣表安裝牢固,讀數正常,無損傷。

(17)衛生潔具安裝牢固,配件齊全,無汙漬和刮花,接口密實,無滲漏現象、無堵塞,排水通暢。

(18)給水設施安裝牢固,接口密實,無滲漏、鏽跡,流水通暢,有足夠壓力。

(19)地漏、排水管道安裝牢固,配件齊全,接口密實,無滲漏現象,無堵塞,排水通暢,完好無損。

(20)門鈴、對講電話安裝牢固,操作靈活,效果良好。

(21)防盜網、晾衣架安裝牢固,焊接密實,麵漆完好均勻,無脫皮、

(22)其他配備設施要求齊全、完好,型號與設計相符,工作正常。

7、公共配套設施接管驗收標準

(1)天台:

①天溝、落水口暢通完好;

②隔熱層、防水層完好。

(2)散水坡無下陷、斷裂、去牆體分離,坡度適宜、平整。

(3)屋麵避雷設施連接牢固。

(4)路燈、裝飾燈安裝牢固,完好無損,工作正常;燈柱安裝牢固,油漆完好。

(5)綠化符合設計要求,不缺株少苗,無死株,無大麵積雜草;綠化水觀布局合理,閥門開關靈活,安裝穩固。

(6)道路:

①路麵平整,無水泥塊,無起砂、斷裂;

②路牙石砌築整齊,灰縫飽滿,無缺角損傷;

③塊料麵層拚砌整齊,平整牢固,無明顯裂縫、缺棱掉角;

④交通標識線、路牌清楚完好。

(7)室外消防栓:

①消防箱標識清楚,玻璃完好;

②消防設施配件齊全;

③消防管安裝牢固,標識明顯,閥門完好,無滲漏水,水壓充足。

(8)樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固,標識清楚。

(9)垃圾中轉站密封完好,外表裝飾完整,油漆完好,使用方便。

(10)安全員崗亭安裝牢固,配件齊全,標識清晰,完好無損。

(11)安全員道閘安裝牢固,開啟靈活,標識清楚,完好無損。

(12)停車場地麵平整,照明充足,標識清楚,安全設施良好,排水設施良好。

(13)自行車、摩托車棚安裝牢固,照明充足,標識清楚,安全防護和排水設施良好。

(14)明溝、暗溝排水暢通,不積水,無斷裂,溝蓋板安裝牢固、平穩。

(15)沙井、檢查井、化糞池排水暢通,池壁無裂縫,池內無雜物。

(16)護坡、擋土牆泄水通暢,砌築牢固。

(17)台階、踏步砌築平實、牢固,無裂縫。

(18)水池、水箱衛生清潔,無滲漏。

(19)信報箱安裝牢固,完好無損,標識清楚,表麵平整光潔。

(20)雕塑、小品牢固,完好,安全。

(21)招牌、廣告牌安裝牢固,安全,表麵平整光潔。

8、機電設備的接管驗收

(1)電梯設備型號、數量與移交清單相符,運行平穩,安裝符合規範;有電梯運行準運證;機房設置合理,配件安全,標識清楚,表麵光潔平整、明亮。

(2)變配電設備型號、數量與移/考/試大/交清單相符,工作狀態良好,安全防護裝置齊全,標識清楚、機房配置齊全,通風、采光良好,設備表麵油漆完好,無損傷。

(3)中央空調設備型號、數量與移交清單相符,工作性能達到設計指標,配置齊全,標識清楚,機房通風、采光、降溫良好,設備表麵油漆完好,無損傷。

(4)發電機型號與移交清單相符,工作狀態良好,反應敏捷,標識清楚,表麵油漆完好無損傷,設備安裝牢固,機房隔音、防護設置完好,通風、采光良好。

(5)消防監控設備型號、數量與移交清單相符,工作狀態良好,標識清楚,設備表麵完好無損,設備安裝牢固,機房幹燥、通風、采光良好。

(6)給排水設備型號、數量與移交清單相符,工作狀態良好,標識清楚,設備表麵油漆完好無損,安裝牢固,無滲漏現象,機房配置完整。

(7)安全監控設備:同消防監控設備。

9、接管驗收遺留問題的處理

(1)遺留問題的登記確認:

①對資料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中並交發展商相關人員簽字確認;

②對物業硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中並請發展商相關人員簽字確認。

(2)對資料遺留的問題,接管驗收小組應當積極同發展商聯係補齊,必要時公司總經理應當協助進行。

(3)對物業硬/考/試大/件設施、設備遺留問題,一般問題接管驗收小組應當要求發展商在兩周內解決;重大問題接管驗收小組應當要求發展商在一個月內解決。必要時公司總經理應當協助進行。

(4)對於長期解決不了、勢必會影響物業管理的問題,物業部應當以備忘錄的形式將問題登記後交給發展商進行備錄。

10、《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。

五、記錄

1、《接管驗收資料遺留問題登記表》

2、《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》


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